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第一节

文章来源:admin 发布时间:2020-10-01

文章来源:绵州棋牌安卓版 未来中国房地产市场空间有多大

一、六大因素支撑我国房地产中长期市场空间

(一)城镇化:城镇化率持续提升,大量农村人口进城

改革开放以来,我国城镇化率以年均1.06个百分点的增速增长。我国城镇化仍处于快速发展阶段,未来10年将继续快速提升。根据联合国预测,未来10年我国城镇化率预计年均提升1个百分点,至2030年达到70.6%(见图9.1),年均1 300万农村人口转变为城镇常住人口。

图9.1 2020—2050年中国城镇化率空间

资料来源:联合国,恒大研究院。

第一,国际经验表明,城镇化率提升遵循诺瑟姆曲线规律,城镇化率在30%以下、30%~70%和70%以上时,分别为平稳发展阶段、快速发展阶段和缓滞发展阶段。2018年,我国常住人口城镇化率为59.6%,仍处于快速发展区间。

第二,横向看我国城镇化率上升空间较大。当前城镇化率仅相当于1868年的英国,1910年的德国,1945年的美国,1958年的日本。无论是和发达国家相比,还是和经济发展水平相似的发展中国家(如俄罗斯、巴西等)相比,均有较大差距。

(二)人口迁移:城市间人口迁移增加

区域经济发展不平衡推动人口从经济发展水平较低的地区向经济发展水平较高的地区迁移。我国39个一、二线城市2018年常住人口城镇化率和人均GDP相关系数高达0.88,31个省、自治区和直辖市的这两个指标的相关系数达0.57。2000—2015年,“城—城”流动人口占比从20.8%持续增加至37.9%。未来,人口将继续向经济发达区域中心城市和城市群集聚。

(三)住房消费升级:观念、区域和品牌三个层次消费升级

一是住房消费观念升级。1998年以前买公房,居民的居住观是如何解决“有房住”的问题,答案是有房就行。1998年房改推进,住房实物分配被叫停,商品住房市场启动,居民开始重视小区配套等便民化居住服务,物业管理行业从无到有,逐渐发展成熟。进入21世纪,居民追求高品质生活,住房消费上表现为对园林绿化、建材品质、智能家居、一体化装修等提出高要求,实现“住好房”。

二是消费区域升级。城市间,住房需求从小城镇向教育医疗就业等条件更完善的大城市集中。城市内部,新老城区并存,新区基础设施好,即使在老城区有房的居民,也要到新区购买改善型住房。

三是消费品牌升级。居民购房需求从缺乏建设标准和服务保障的地方中小房企向标准化运营、服务完善的品牌房企集中。2019年第一季度末,百强房企占商品房市场份额已超七成,较2015年40%的市场占有率增长了31个百分点。凭借品牌溢价、智能家居、优质物业等优势,品质住宅占据主流。以精装修为例,20世纪90年代末首次在广州、上海等城市出现,2005年恒大率先开启全精装交房的业内风潮,2018年全国全装修渗透率提升至23%以上,一线城市提升至56%。

我国居民购房观念升级进程如图9.2所示。

图9.2 我国居民购房观念升级进程

资料来源:恒大研究院。

(四)住房质量:居住条件改善

1.我国基本告别住房短缺,但住房质量仍有很大的改善空间

根据恒大研究院《中国住房存量报告:2019》,1978—2018年,我国城镇住宅存量从不到14亿平方米增至276亿平方米,城镇住房套数从约3 100万套增至3.11亿套,套户比从0.8增至1.09。当前,日本、美国、英国、德国的套户比分别为1.16、1.15、1.03、1.02,与发达国家对比,我国住房供给总体平衡。但根据2015年人口“小普查”,我国城镇住房中成套率仅为85%,约20%为条件较差的平房,41%为1999年以前修建。城镇家庭户按建筑年代存量住房情况如图9.3所示。

图9.3 城镇家庭户按建筑年代存量住房情况

资料来源:国家统计局,恒大研究院。

2014—2018年,我国典型城市商品房累计销售中,90~144平方米的改善户型套数占比明显提升,表明在住房质量改善的需求下,居民更偏好功能完备的较大面积住宅。

2.城镇主力置业人口数量保持稳定,但年龄中枢上移,住房改善的能力提升

人口总量峰值临近,但受益于鼓励生育政策,估计仍能维持5~10年的增长。1978年以来,我国生育政策经历了从严格计划生育到放松计划生育的转换,总和生育率下滑,从1970年之前的6.0降至当前的1.5左右。

根据恒大研究院研究报告《中国生育率报告:2019》,按照当前1.5的低生育率预测未来人口总量,最保守估计我国人口将于2024年前后到达峰值14.10亿人(低方案)。但应考虑生育政策变化将对生育率提升产生积极影响。目前全面二孩政策已经实行,预计未来会继续出台政策提高生育率,比如推行全面放开生育,出台个税抵扣、经济补贴、支持托育服务供给、完善女性就业权益等一系列配套生育支持政策。若生育率提高至1.6和1.8,预计总人口将分别在2026年前后(中方案)、2030年前后(高方案)达到峰值14.19亿人、14.33亿人。

联合国对中国人口规模有9个预测方案。其中低方案的总和生育率假设为1.45,将于2024年达到人口峰值14.5亿人。固定生育率方案和中方案对未来总和生育率假设为1.69和1.70,分别将于2030年、2031年达到14.6亿人的峰值。

城镇主力置业人口数量稳定在5.5亿人左右。根据联合国预测的我国未来城镇化、固定生育率方案下的人口总数和年龄结构,虽然20~60岁人口占比持续小幅降低,但受益于城镇化率提升和总人口增长,2045年以前20~60岁城镇人口数量稳定在5.5亿人左右。

主力置业人口年龄中枢上移,住房改善能力提升。主力置业人口中,20~34岁以首置需求为主,35~60岁以改善需求为主。对改善需求进行细分,35~45岁一般为二次购房的首改群体,45~60岁为三次及以上的再改和豪改群体。根据联合国预测的未来我国人口年龄结构数据,2020—2030年,首置需求人口占比由36.8%降低至32%,首改需求人口占比由23%提升至28.6%,再改和豪改需求人口占比维持在40%左右。

2020—2050年城镇主力置业人口数量及年龄结构如表9.1所示。

表9.1 2020—2050年城镇主力置业人口数量及年龄结构

资料来源:联合国,恒大研究院。

(五)经济增长:经济增长带动居民住房消费持续增加

居民居住消费水平与经济发展水平相匹配。美国1960—2008年个人住房消费支出/GDP维持在8.5%~10.3%,两者增速的相关系数达0.77。如图9.4所示,中国2005—2018年居民最终居住消费/GDP也稳定于5.4%~6.6%,增速相关系数为0.59。国内外经验表明,经济发展会带动居民居住消费增加。一是住户部门收入增长带动居民整体消费增长;二是随着温饱问题解决,经济增长对住房消费带动力增强。以我国为例,1998—2018年城镇居民消费性支出增速和居民可支配收入增速相关系数为0.91,具有强正相关关系。1985—2018年,我国城镇家庭消费中用于居住的消费支出占比由4.8%提升至24%,吃穿用消费支出占比由75.4%下降至40.9%。

图9.4 2005—2018年GDP和居民居住消费增速

资料来源:国家统计局,恒大研究院。

我国经济基数低、增速快,未来增长空间大。未来经济增长将带动居民住房消费持续增加。1978—2018年,我国GDP从不足4 000亿元增长至90万亿元,40年内增长约245倍。在经济发展取得举世瞩目成绩的同时依然存在巨大潜力,虽然GDP总量位居世界第二,但人均GDP仅为9 771美元,不足美国的1/6、日本的1/4。2018年,我国实际经济增速6.57%,增速换挡后仍处于世界前列,如图9.5所示。

图9.5 2018年中国经济增速处于世界前列

资料来源:国际货币基金组织(部分国家为预测值),恒大研究院。

(六)家庭因素:家庭结构变化,家庭规模小型化

1.家庭规模持续小型化,裂生出更多住房需求

当前,我国一人户、二人户家庭占比提升,家庭平均规模不断减小。2004—2017年,户均人数由3.24人下降为2.99人。一人户、二人户家庭占比分别由7.8%、19.6%上升至15.6%、27.2%;三人户家庭占比由31.4%下降至24.7%。如图9.6所示,二人户已取代三人户,成为我国最主要的家庭结构类型。

2.和发达国家相比,我国家庭规模仍有下降空间

从现状看,德国、日本、英国、韩国、美国的家庭平均规模均低于我国,分别为1.99、2.38、2.39、2.50、2.54人,且这些国家的一人户、二人户家庭户占比全部高于55%。从趋势看,家庭规模随工业化和城镇化的深入推进而下降。以美国、日本为例,1975—2015年日本城镇化率由75.7%上升至91.4%,平均家庭人数由3.32人下降至2.38人;1960—2010年美国城镇化率由70%上升至80.8%,平均家庭人数从3.29人下降至2.59人。

图9.6 我国户均人数呈下降趋势,二人户逐渐超过三人户家庭

资料来源:国家统计局,恒大研究院。

3.未来我国家庭结构变化将继续推动家庭规模小型化

一是婚姻观念改变、婚姻成本提高和适婚人口性别比失衡,结婚率下降叠加离婚率上升,单身和单亲核心家庭增加,如图9.7所示。2018年全国结婚登记1 013.9万对,离婚登记446.1万对,分别较2014年减少22.4%,增加22.7%。根据联合国出生性别比数据,未来我国适婚人口性别比位于1.12~1.19的失衡高位,结婚率提升较难,家庭结构将向更多的一人户和单亲核心家庭发展,产生住房刚需。二是现代城市生活方式下传统家庭功能弱化,代际分居形成更多一代和两代户。随着高成本、快节奏的城市生活方式逐渐普及,老年父母对子女赡养的依赖度因退休金机制和日趋完备的养老服务而减弱,已婚子女追求私密空间,自立门户现象普遍,三代及以上同堂的传统大家庭数量减少,一代和两代户增加。

图9.7 我国近年来结婚率下降,离婚率上升

资料来源:Wind,恒大研究院。

注:样本发达国家包括欧洲国家、北美国家、澳大利亚、新西兰和日本。

二、总量稳定,我国房地产市场仍有巨大的潜力

(一)六大因素支撑下的三类自住需求

在“房住不炒”政策的导向下,居民自住需求平稳释放,支撑我国房地产市场空间。按照产生来源,居民自住需求可分为三类。

一是城镇人口增加需求。城镇常住人口增长受益于全国总人口数的增加和城镇化率的提升,可进一步细分为城镇人口自然增长、农村人口进城产生的“农转非”,以及行政区划变动产生的就地城镇化人口。无论是内生的城镇人口自然增长,还是外源性的农村进城常住人口,均产生新的自住刚需。

二是城市更新改造需求。旧城改造更新涉及大量老旧住宅拆迁,通过实物和货币两种方式进行安置,其中货币化安置部分居民持币进入二手和商品房市场解决自住刚需。随着经济发展,城市更新改造需求增加。一个是城市逐步进入存量改造时代,城市空间增量扩展受限,老旧城区拆迁增加。另一个是老城区旧宅难以满足居民住房消费升级,居民需要品质住宅。

三是居住条件改善。首先,经济增长提升居民可支配收入,居民住房消费能力增强;其次,住房是居民重要的消费领域,也是消费升级的重要组成部分,住房消费在品质、区位和品牌上持续升级;最后,离婚率上升叠加结婚率下降,家庭规模小型化,对成套住房的需求增加。

此外,未来住房市场总需求中有一部分需求不会在商品房实际销售中体现,产生需求漏损。例如,农转非自带房入城、城镇流入人口返乡置业等现象使住房需求通过其他渠道得到解决。

(二)未来房地产市场空间测算方法与数据

长周期住房需求分析方法为:

当年商品住房需求=(1-有效需求漏损率)×(城镇人口增长需求+城市更新改造需求+居住条件改善需求)

需求1,城镇常住人口增长需求=全国总人口×城镇化率增量×人均住房面积。根据人口增量来源,城镇常住人口增长需求可分为城镇常住人口自然增长需求和农转非城镇常住人口需求。全国总人口和人口自然增长率根据《中国生育率报告:2019》中1.5的低生育率进行保守估计。城镇化率采用联合国《世界城市化展望(2018)》中的预测。城镇人均住房面积根据2014—2018年的年均增速,按照一定速率递减计算未来增速进行预测。

需求2,城市更新改造需求=存量住房面积×折旧率×货币化安置比例。其中2013—2020年采用当年棚改新开工套数、货币化安置比例和每户棚改新增住房需求85.1平方米计算。2021年及以后,以向前推20年的存量住房,年拆迁率1/70,货币安置化比例维持在30%估算。

需求3,居住条件改善需求=当年城镇常住人口×人均住房面积增量。用人均住房面积增长表示因居住条件改善产生的自住需求。

最终,当年商品住房需求=(1-有效需求漏损率)×未来住房市场总需求。2019—2020年,在“三个1亿人”政策持续影响下,户籍人口城镇化率增速将继续高于常住人口城镇化率,漏损率继续维持低位。从2021年开始,假设漏损率回升至2013年以来的均值。未来商品住房需求测算方法如图9.8所示。

图9.8 未来商品住房需求测算方法

资料来源:恒大研究院。

(三)测算结果:市场空间稳固十年以上

受益于城镇常住人口增长和区域迁移、居住条件改善、城市更新,中期看我国住房市场未来仍有巨大潜力。

分阶段看,商品房市场空间仍可稳固保持10年以上。2019—2030年,全国商品住房需求年均11.7亿平方米,超过2013年全国商品住房销售面积。其中,2019—2020年、2021—2025年、2026—2030年年均分别为13.6亿、11.6亿和11.绵阳麻将秘籍0亿平方米,相当于2016年、2013年和2015年全国商品住房销售面积。

商品住房市场空间预测如图9.9所示。

图9.9 商品住房市场空间预测

资料来源:国家统计局,恒大研究院。

如表9.2所示,分类别看,城镇常住人口增加、城市更新改造和居住条件改善需求分别占总需求的41.4%、5.4%和53.2%。

农转非支撑未来10年城镇常住人口增长需求。2019—2030年,全国城镇常住人口增长产生的自住房需求年均为5.2亿平方米,不考虑需求漏损,占总需求的41.4%。其中,在持续的快速城镇化推动下,农村人口进城产生新增住房需求占比高达99.8%。而生育率下滑导致人口自然增长率从2025年开始转为负增长,城镇常住人口自然增长产生的需求仅占0.2%。整体而言,由于人口增速和城镇化率提升速率均持续回落,未来城镇常住人口增长产生的自住房需求呈平稳减少趋势。

表9.2 城镇常住人口增加、城市更新改造、居住条件改善年均需求预测

资料来源:国家统计局,恒大研究院。

注:因四舍五入,个别数据加总后不等于合计项。

棚改收官,旧改接棒。从2021年开始,城市拆迁改造需求持续增加。2019—2030年,全国城市拆迁改造产生的自住房需求年均有0.7亿平方米,不考虑需求漏损,占总需求的5.4%。其中,2019—2020年全国棚户区改造收尾攻坚,预计新开工884万套,产生自住房需求2.2亿平方米。从2021年开始,成片集中的棚户区改造基本结束,城市更新以旧城改造为主。随着存量住宅面积增长,每年拆迁面积重回持续上升通道,估计2021—2030年城市旧改产生自住房需求5.7亿平方米。

居住条件改善需求在未来10年内持续增长,并从2020年开始占据市场主导。2019—2030年,全国居住条件改善产生自住房需求年均为6.7亿平方米,占总需求的53.2%。未来10年,受益于人均住房面积增加,居住条件改善需求持续增长,并从2020年开始成为住房市场最主要的需求来源,这表明房地产市场进入改善时代。

三、区域分化,市场空间向一、二线城市和主要城市群集中

(一)需求向一、二线城市集中

1.测算结果

2019—2030年,住房需求向高能级城市集中。如表9.3所示,一线、二线、三四线城市的年均需求分别约为1.00亿、4.38亿、6.31亿平方米,占全国总量的8.6%、37.5%、53.9%,与2012—2018年商品住房销售面积占比相比,分别提升4.4个、4.4个百分点,下降8.8个百分点。如图9.10所示,一线和部分区域核心二线城市住房需求持续旺盛,重庆、成都、广州、深圳、北京、郑州、上海、杭州、天津、长沙、武汉等一、二线城市需求旺盛,市场份额占比均达1.5%以上。

表9.3 一线、二线和三四线城市未来住房市场空间预测

资料来源:恒大研究院。

2.区域分化成因

从需求类别看,城镇人口增长需求中一线、二线、三四线城市分别占比7.3%、41.4%、51.3%;居住条件改善需求分别为9.7%、35.5%、54.8%;城市更新改造需求分别为6.8%、25.8%、67.4%。与总需求构成相比,一线、二线城市需求占比提升,分别受益于居住条件改善需求和城镇人口增长需求占比提升;三四线城市的城镇常住人口增长、居住条件改善对住房需求的拉动力低于平均水平,需求占比总体下降。

(1)一线城市

2019—2030年,城镇人口增长、居住条件改善和城市更新改造需求中,一线城市占比分别为7.8%、9.7%和6.8%。和总需求占比8.6%相比,表明居住条件改善是支撑一线城市需求增长的核心因素。

图9.10 2019—2030年重点城市住房需求总量及占比

资料来源:恒大研究院。

主要原因有三个。

第一,一线城市现有人均面积偏低,改善空间大。2017年北京、上海、广州、深圳城镇居民人均住房建筑面积分别为32.6、36.7、33.1、19.7平方米,大幅低于全国的37.4平方米。

第二,加大住房保障,提升中低收入群体住房条件。以公共租赁住房、人才公寓、共有产权房等为代表的保障性住房供给将增加,住房供应体系逐步完善,一线城市中的低收入与“夹心层”居民的居住环境将得到大幅度提升。

第三,高收入群体增长,对住房的消费能力及改善需求提升。虽然一线城市规划了人口规模控制目标,未来常住人口增长受限,但一线城市人均可支配收入与全国城镇人均可支配收入差距持续扩大,人口的收入结构将持续改善,高收入群体占比的增加使居民住房消费能力增强。

(2)二线城市

2019—2030年,城镇人口增长、居住条件改善和城市更新改造需求中,二线城市占比分别为41.4%、35.5%和25.8%。和总需求占比37.5%相比,表明城镇人口增长需求是支撑二线城市需求的核心因素。二线城市未来城镇人口快速增长主要受益于吸引省内三四线城镇人口流入。人随产业走,区域经济发展不平衡是导致人口区域流动的根本原因。在特定区域内,人口向区域经济-人口比值大于1的地区流动。对于具有单核中心城市的省份,省会经济发展水平较省内其他地区具有绝对优势,经济-人口比值大于1,对省内人口的虹吸效应显著。例如长沙、兰州、昆明、合肥、武汉、南昌、郑州等中西部省份省会,虽然所在省份的经济发展水平不及广东、江苏、浙江等东南沿海地区,但受益于强省会城市对周围低能级城市的虹吸作用,省内人口流入对住房市场需求的支撑尤为明显。二线城市相对于所在省份的经济-人口比值情况如表9.4所示。

表9.4 二线城市相对于所在省份的经济-人口比值

资料来源:国家统计局,恒大研究院。

(3)三四线城市

2019—2030年,城镇人口增长、居住条件改善和城市更新改造需求中,三四线城市占比分别为51.3%、54.8%和67.4%,而需求漏损占比高达67.4%。和总需求占比53.9%相比,表明三四线城市需求占比下降主要有两个原因。一是人口净流出。2018年,三四线城市的经济-人口比为0.76,人口整体呈净流出态势。二是需求漏损较多。三四线城市新增城镇常住人口中行政区划调整占比较高,存在大量带房入城现象。

(二)需求向主要城市群集中

1.测算结果

《“十三五”规划纲要》提出,“优化城镇化布局,加快城市群发展”,将全国主要城市划分为19个城市群。19个城市群包括257个城市,占全国城市总量的40%左右,但常住人口和GDP占比高达73%和81.7%。19个城市群将提供我国绝大部分房地产市场,根据国家发改委预计,其未来常住人口占比将进一步提升至80%以上。受数据可得性限制,我们通过计算各省份住房需求,预测未来各城市群市场空间。

按照住房需求总量从大到小,19个城市群可分为三个梯队。

第一梯队包括6个城市群,分别为长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛城市群,年均需求分别为2.07亿、1.67亿、1.24亿、1.05亿、1.03亿、1.02亿平方米,占全国总需求的比重为17.7%、14.3%、10.6%、9.0%、8.8%、8.7%,2019—2030年年均需求为1亿~2.1亿平方米,占全国的8.7%~17.7%。

第二梯队包括8个城市群,分别为中原、滇中、关中平原、北部湾、黔中、海峡西岸、兰西、晋中城市群,年均需求分别为0.56亿、0.35亿、0.35亿、0.35亿、0.33亿、0.32亿、0.32亿、0.26亿平方米,占全国总需求的比重为4.8%、3.0%、3.0%、3.0%、2.9%、2.7%、2.7%、2.2%,年均需求为0.26亿~0.56亿平方米,占全国总需求的比重在2.2%~4.8%。

第三梯队包括5个城市群,分别为哈长、天山北坡、呼包鄂榆、辽中南、宁夏沿黄城市群,年均需求分别为0.24亿、0.19亿、0.15亿、0.14亿、0.04亿平方米,占全国总需求的比重为2.1%、1.6%、1.3%、1.2%、0.4%,年均需求在0.25亿平方米以内,占全国总需求的比重低于2.1%。

未来房地产市场的城市群分布具有两个特征。第一,需求向重要城市群集中,地区分化显著。第一梯队全部由6大国家级城市群组成。2019—2030年第一、第二和第三梯队年平均需求分别为1.35亿、0.35亿和0.15亿平方米,占比分别为11.5%、3.0%和1.3%。第二,需求集中于东部沿海、中部和西南部城市群,从沿海向内陆逐步减少。东部沿海、中部、西南部、西北部和东北部城市群需求占比分别为51.5%、24.2%、14.9%、5.9%和3.3%。第一梯队中有2/3为东部沿海城市群,第二梯队中有5/8为中部和西南部城市群,第三梯队中全部为东北和西北部城市群。

2019—2030年19个城市群所在省份年均商品住房需求预测情况如表9.5所示。

表9.5 2019—2030年19个城市群所在省份年均商品住房需求预测情况

资料来源:恒大研究院。

注:因四舍五入,个别数据加总后不等于合计项。

2.区域分化成因

第一,经济发展不平衡带来的人口区域间流动。以2018年各省经济-人口比测度未来人口迁移方向,结果表明,长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、长江中游、成渝、呼包鄂榆城市群所在省份经济-人口均值比大于1,未来人口净流入。哈长、兰西、滇中、黔中、北部湾城市群等经济-人口比低于0.7,人口持续净流出。

第二,农业人口城镇化潜力差异。除了区域间人口迁移,区域内部农转非也是城镇人口增长的关键来源。用2017年各省乡村常住人口规模来衡量这一需求,中部及东部城市群所在省份乡村平均常住人口在2 000万以上,伴随中远期城镇化快速推进,农业人口城镇化空间较大。具体来看,包括中原、成渝、山东半岛、京津冀、珠三角、长江中游、北部湾和滇中城市群。

第三,居住条件改善空间差异。用2017年城镇套户比衡量地区住房是否存在短缺。一般而言,套户比低于1,表明存在住房短缺;套户比高于1,表明基本住房需求得到满足。当前各省套户比存在北高南低、内陆高沿海低的特征。其中,京津冀、山东半岛、成渝城市群所在省份城镇套户比低于1,表明还存在住房短缺问题,未来住房条件改善空间最大。哈长、辽中南、呼包鄂榆、晋中、中原和黔中所在省份套户比大于1.1;部分产业衰落、人口流出区域出现住房过剩现象,但核心城市吸引区域内人口流入,住房需求仍有支撑。其他省市群所在省份套户比位于1~1.1,住房短缺问题已基本解决,但仍存在进一步提升空间。

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