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第二节

文章来源:admin 发布时间:2020-10-01

文章来源:绵州棋牌安卓版 土地供给是房价的直接决定绵阳麻将秘籍因素

土地制度直接影响房地产供给,决定着中期房价走势。土地供应量是住房市场供求平衡和稳健运行的重要基础。土地供给不足或过多,极易造成住房供求失衡,进而导致房价涨跌。多数发达经济体是土地私有制,在用途和规划管制下可自由交易,在获得许可后可建设住宅国内正规的棋牌游戏,但各经济体的具体政策差异较大。

土地供给不足,导致高房价,典型的如英国和中国香港。英国在土地分配上严重不均,由于土地私有,王室贵族后代垄断了大量土地,受土地资源稀缺和长期上涨预期影响,大地主阶级转让土地的积极性不高。此外,英国政府长期坚持保护乡村与生态环境的理念,开发用地较少,且开发效率低下,平均需要耗时44周才能获得规划许可证,进一步加剧住宅用地供给不足。土地供应不足推高地价,进一步推高房价,1963—2002年,英国住宅用地价格上涨112倍,同期房价上涨45倍。中国香港曾长期受英国殖民,在土地制度上延续了英国模式,房价也因土地供应不足而居高不下。受环保影响,香港填海造地大幅下降,2004—2010年香港政府为了维护楼市稳定发展,采用勾地方式减少土地出让,使土地供给长期受到控制。1985—2017财年,香港政府年均出让土地23.59万平方米,其中住宅用地年均16.84万平方米,人均增加土地供应仅2.81平方米。中国香港土地市场长期供给不足,需求无法满足,导致房价居高不下。

土地供应充足、精细化管理是房价稳定的基础。美国是地广人稀的典型代表,居住用地面积高达56万平方公里,占国土面积的6.2%,对应着3.3亿人的居住需求,人均居住面积高达1 728平方米,居住用地供给充足。此外,美国的土地市场发达,私人土地之间的买卖手续十分简单,除了对土地买卖投机进行必要的监管之外,政府主要是为市场提供服务。土地制度有效保障了美国住房供给充足且价格较低。目前,普通家庭5年收入即足以购房,租金收益率长期达6%~7%,主要城市房价普遍不超过1万美元/平方米,房价收入比低于10,在国际对比兄弟棋牌绵阳麻将中明显偏低。新加坡虽然国土面积小,人口密度大,但是政府对稀缺土地资源进行集约化运作,土地利用效率极高。政府对土地进行规划,并定期调整,保障各功能区用地合理。此外,政府不依赖土地财政,以低价将土地出让给建屋发展局,保障组屋建设量足价廉。

土地金融属性过强,容易催生泡沫。典型的如日本,土地除了基本的使用价值外,还具有很强的金融功能。日本的商业银行原则上以土地作为担保进行贷款,在战后资本不足时,企业通过大量抵押土地获取融资。20世纪80年代以后的金融自由化导致银行贷款竞争加剧,土地抵押贷款增加,刺激地价大涨。而土地增值可作为营业外收入入账,进一步提升了企业的囤地意愿。1981—1990年,法人企业以年均17.6%的增速投资不动产,远超8.5%的制造业,直接导致第二次房地产危机。

进一步推进人地挂钩,实现跨省的耕地占补平衡和城乡用地增减挂钩是房地产市场稳健运行的一剂良药。土地在房地产行业处于基础性地位,是一切房地产活动的先导性资源,土地决定供给,是政府调控房地产市场最直接有效的政策工具。房地产市场平稳发展的核心是供求平衡,供小于求时要加大土地供给力度,供过于求时应减少土地供给,调整土地政策理应参考人口总量、结构的变化和人口流动等指标。建议大力实施人地挂钩,推行新增常住人口与土地供应挂钩,对人口流入的城市群和都市圈应加大建设用地供应,而人口流出的区域要减少土地供应。同时,加快推进一线和热点二线城市低效工业用地转为居住用地,以及农村集体建设用地入市。此外,探索并推进中西部地区外出农民工大省与东部地区农民工接收大省之间的城乡建设用地增减挂钩政策。

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