绵州实硕地产

质量第一 技术先进

工程承接热线:

400-8888-6666

产品展示

联系我们
绵州实硕地产
电话:400-8888-6666
QQ:9490489
邮箱:9490489@qq.com
地址:四川省绵州
公司新闻

>> 当前位置:主页 > 公司新闻 >

公积金的用法

文章来源:admin 发布时间:2020-09-30

文章来源:绵州棋牌安卓版

公积金最好的用法,就是不要过度关注。公积金是一种更便宜的贷款。从2000—2011年,我们一直速算,公积金大概比商业贷款“低一码”,也就是0.25%左右。好比目前基准利率4.9%,但是有大量存量客户、上海本地居民拿的都是“七折贷款”。4.9%×70%=3.43%,这和公积金3.25%差得不远,优势仅有0.18%。从2012年开始,事情有所变化。因为当时的宏观调控,把利率从七折重新抬上去了,渐渐地恢复了八五折、九折的口径。但是原有的“七折客户”,又不能兄弟棋牌绵阳麻将改合同,因此,利率出现了“双轨制”:七折用户为3.43%;九折用户为4.41%;公积金为3.25%。从这个角度讲,因为2016年新办的贷款,基本上都是“八八折”“九折”,所以还是要比公积金贵1.16%,算是个不小的数字。

2001年的时候,公积金是绝对的大头。当时,几乎所有的理财周刊传授的“买房10大技巧”,开篇第一句话,讲的必然是公积金。他们把公积金看得如此重要,以至于忘记了买房。不仅仅是学术界,民间也是如此。能借公积金的,就绝对不借房贷。最好是不贷款,实在不行,就仅仅贷一次公积金。

2001年,全上海房贷公积金余额400多亿元,而商品房贷款仅有300亿元不到。当时,公积金单笔贷款的上限仅有10万元,补充公积金3万元。许多人就是为了用满这10万元,而只买一套14万~15万元的小房子;为了符合公积金贷款条件,而推迟一两年买房;为了使用组合贷款,而使得整个流程很慢很慢。一辈子只贷过一次10万元公积金,就成了“认房又认贷”的第二套。许多年以后,他们才认识到,这是多么惨痛的错误!公积金最好的用法,就是根本不要去用它。为什么?因为这涉及几个麻烦,如金额太小,公积金可能反而更贵。

我们依次来讲这几个问题。首先,我们来回答“蚊子腿到底值多少钱”。别的理财网站,总是说公积金利率低,但是,到底低多少?定量计算,任何利率优惠,都可以折算成房价。以100万元3.25%公积金贷款为例:

PMT(3. 25%/12,360,1000000)=4352.06元,而对于普通商贷:PMT(3.43%/12,360,977670)=4352.06元,PMT(4.41%/12,360,868066)=4352.06元。

也就是说,97.76万元七折房贷,等价于100万元公积金。你忙了老半天,其实也就省了2.23万元。前几年公积金还要收大几千担保费,那就更鸡肋了。对于九折商贷来说,100万元公积金,等价于86.80万元商贷,相当于省了13万元左右。这还值得一做。值得注意的是,这13万元要靠3国内正规的棋牌游戏0年才能赚回来。如果你5年截断的话,大概只赚了1/3。

在某些情况下,公积金甚至比商贷更贵。这主要是因为公积金中心长期实施一条非常不合理的规定:5年以上二手房,公积金贷款仅限15年,而不是30年。当然,2015年改为20年以上楼龄,只能贷15年。6~19年楼龄,贷35~N年。我们还是以15年为例(见表4-9)。精算15年和30年的巨大差距,哪怕利率低一码,都无法弥补。

表4-9

这个结果是令我们震惊的。只要达到3.72%的理财收益,“七折30年”就比公积金更划算。只要达到6.27%的理财收益,“九折30年”就比公积金更划算。我们再来看一个表(见表4-10),还是15年对比30年,只不过第5年“截断”掉了,房子卖了或者贷款再融资之类的。

表4-10

在表4-10中,结论就稍有不同。七折贷款保本线是5.51%,这还是一个很低的利率,说明商贷30年非常佳。但是“九折30年”就不行了,其“保本”利率要达到19%,长期的力量无法释放出来。如果想好了5年就抛,“15年公积金”还是比“3绵阳麻将秘籍0年九折商贷”要优。

综合之前二论,我们得出结论:公积金可以小赚几万元,但不多;某些场合还不如纯商贷,为了公积金耽搁交易流程颇不值得,捡了芝麻,丢了西瓜。

纯公积金贷款,不检查二套。也就是你第一套纯商贷,碰也不要碰公积金。第二套做“纯公积金”,组合贷款不行。如果是纯公积金的话,则它可以把你当作首套处理。如果是“组合贷款”的话,就不享受这个优惠,因为公积金系统是“分立”的,甚至连“贷款审核部”都没有。

公积金贷款有且仅有两条准则:贷款不超过余额40倍,缴交年限满12个月。这两个条件都满足了,他们就一定贷给你。哪怕你征信一塌糊涂,失踪违约十七八次,行为也不符合国家政策,公积金中心不管这些。它是一个分立的系统,甚至往大处说,公积金是政府与国民的一个契约。你每月存8%的工资进去,就是为了买房子用的。现在公积金中心找借口刁难你,说你征信不足,不贷给你,这事在法理上讲不通。

言归正传,因为你第一套“纯商贷”,第二套“纯公积金”,则公积金中心一定会贷给你的,而且享受最优惠利率,最优惠条款,不上浮。唯一的缺点是,上海的公积金额度实在不高。

表4-11为2016年1月版调整前后住房公积金最高贷额度对比表。

表4-11

按照这个标准,“纯公积金”实在买不了什么房子。或许,北京等城市公积金限额比较宽松。如果你公积金余额很高,高过了月供很多倍,我们给你的建议是,你最好的做法是提现。这是比“年冲”“月冲”更好的做法。

许多人不知道,公积金余额其实是可以提现的,提现条件:新房产证六个月之内,凭房产证提现;死亡;放弃国籍;满60岁退休。一本房产证,如果你没申请公积金贷款、组合贷款的话,你就可以申请全额提现。哪怕有商贷,一样可以把公积金全部都取出来。当你一次性把公积金由十几万清为零后,随着你的工资,它又在每月几千几千地增加。这笔钱也不要浪费,是可以冲还房贷的。具体的做法是,找到你在银行办房贷的信贷员,在银行的电脑系统中,输入操作你的公积金扣款账号。不上房产证者,不能提现,但可以扣。凭着你的贷款买房,就把全家人的死钱变成了活钱。


版权信息:国内正规的棋牌游戏

上一篇:第一节

下一篇:房地产事关国计民生,它是国民经济的支柱,财

版权所有:Copyright © 绵州实硕地产 版权所有 电话:400-8888-6666

地址:四川省绵州 ICP备案编号:川052120001111