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房地产投资的流派(二)

文章来源:admin 发布时间:2020-09-30

文章来源:绵州棋牌安卓版

低总价流派

低总价流派是“老破小”流派的一个变异,其核心思想是“在某一个区域内,寻找总价最低的房源”。它和“老破小”流派有非常大的相似点。

(1)老破小流派:同一区域,租金有下限。下限无法压缩。

(2)低总价流派:同一区域,房价有下限。下限无法压缩。

其具体的做法是,圈定一块区域。譬如世纪大道地铁站附近2千米,或者是任何15分钟之内到达小陆家嘴的交通方式。然后将所有可购房源,按总价排序。低总价流派几乎是稳赢的,永不亏钱,这个特性非常重要。因为任何投资,如果你能做到保本稳赢,用任何形容词赞美都不为过。

低总价流派选筹的方式和“老破小”非常相似,主要是靠面积小。只有面积小的房子,总价才会小。同样,低总价流派的赢利局限、弱点,也和“老破小”类似,赚不多。从事“低总价模式”要注意:

(1)一定要选人流稠密区。最好是市中心CBD,人国内正规的棋牌游戏山人海处。有一些内地小县城,那不是房子破、房子便宜,那是真的没人住。

(2)死守内环内。

(3)最低总价学区房,也是一种战法。

“老破小”流派有几大好处:

(1)入门门槛低。“老破小”几乎是门槛最低的一个流派。

(2)租金比率高。房租和月供几乎可以相冲,后续无压力。

(3)没有空置期。

(4)拆迁概念。

(5)出租房东不付佣金。

(6)风险有限,便于练手。

还有几点别人很少注意,但其实很重要的事:

(1)老公房没有“处房情结”。老公房不存在落地打七折的现象。事实上,它几乎永远不折旧。

(2)老公房没有“带看回避”。 4 老公房是唯一在有租客的情况下也能看房子的房屋类型。略差,但不大,都住老公房了,大部分人并不怎么挑剔。

(3)老公房交易成本极低。交易成本分显性成本和隐性成本两笔。老公房的税费成本极低,是唯一可以做到接近于零的。

(4)流动性好。老公房可以像现金一样使用,弥补资产组合包不足。

法租/民宿派(以上海为例)

这个流派,就是法租/民宿派兼得“大面积低单价”流派和“老破小”流派的二派优势,比二派都强。

(一)法租派

我们说过,要获取高额租金,有两种方式:

(1)最低端,以至于基本生活需求无法压缩。极小面积户型。

(2)做外国人生意。

法租流,其实做的是外国人生意。所谓的“法租流”,主要是指买湖南路、天平路、武康路、衡山路一带,传统法租界绿树成荫的地方。而法租流之所以可以胜出,是因为它在获取高额租金的同时,控制了成本。就总体而言,法租派的内功心法,可以归结为以下几条:

(1)选择湖南、天平街道,即传统法租界地区。但是购入房价又很低,是跟本地人购买的房子走,而不是跟外销房走。

(2)进行极为专业的改建和整修。

(3)出租给老外。

(4)出售。

在法租界选筹,主要是:

50~60平方米老公房;

新里;

独院小洋房(之部分)。

(二)法租派的升值

当你的房租收入从2500元到了10000元,翻了四倍时,法租派在“租金回报”上就已经超过了“老破小”流派,甚至达到8%~10%的境界。可是你以为法租派只擅长赚租金吗?你又错了。现在很多人并不善于挖掘事物背后的价值,只看到一些很肤浅表面的东西,想要精致、优雅的生活,却不懂得如何去创造,只会硬扛;花6万元、8万元单价去买别人包装设计好的精装一手品牌CEO,然后再哭诉、抱怨房价怎么这么贵。而法租派则是那个设计好6万元、8万元的品牌,然后再卖给你的人。

法租流拥有非常好的租金,而且投入也很低。法租流拥有非常良好的升值能力,在极短时间内,房价就能涨50%~80%。那么,法租流是不是集所有的优点于一身,是不是无敌的呢?从某种意义上讲,法租流的确是无敌、无懈可击的存在。其唯一的问题是始终做不大:只有在极少数城市极少数区域的极少数房源的环境下,才有法租流的生存市场。它是最典型的小众市场。法租流是优雅的流派,是绅士的流派,是少而精的贵族流派。

民宿流可以视为法租流的“全面加强版”,它在各个指数方面都要胜过法租流。民宿是什么?就是短租。其主要的特色,是把房间装修成非常有特色的温馨之所。然后在空间上分割:出租一个卧室,提供早餐。在时间上分割:提供1~3天的短租。民宿的主要竞争对手是酒店和长租,但是:

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(1)虽然民宿和住酒店都是800元/晚,并不便宜,但是酒店标房一般只有25平方米,行政套房37平方米。而800元住民宿,可以住到80~120平方米的二房,几乎比酒店总统套房还要宽敞。

(2)虽然酒店有更标准化的洁净服务,但民宿一般可以通过房东的温馨聊天、导游指引,提供更face to face的人性化体验。

(3)虽然民宿比月租要贵三倍左右,但是民宿灵活,可以提供1~3天的超短租赁,也能提供一个卧室,甚至一个储藏室的超廉价产品。

(4)如果形成hostel类似群体,则在民宿中可以结识新的朋友。民宿一般租得很贵。如果按照房间数×天数,则它的总租金可以租到整租月租的300%左右,也就是普通月租6000元的三房;如果搞民宿,则是800元一天。可是,这是非常非常高的利润,也很容易赚钱。论租金,民宿甚至比专门做外国人生意的“法租派”还要高。论升值,鉴于“出售时品相一定要好”的理论,民宿和法租派都是极佳流派,民宿甚至更好一点。论适应性,法租派严格地被局限在法租界以内。浦东和郊环根本没有这种生态。而民宿派则相对宽松得多。最佳民宿虽然仍是在downtown,但其他区域也是有移植活下去的可能的。民宿相当于“法租流”的全面加强版。

民宿派的弱点是什么?在悲观主义者的眼里,他们几乎想也不想,就列出来了:

(1)持牌旅馆的灰色地带,来自管理部门的骚扰;

(2)如家、七天等经济型酒店的竞争;

(3)门槛低,同业新对手竞争。

但我们要说,这几个问题都是麻烦,会削弱你的利润率,但绝对不是灾难。民宿有其市场定位,在五星级酒店、经济型酒店、普通住宅之间,的确能划出这么一片细分市场。它兼有五星级酒店的高档次、经济型酒店的价位和民间住宅的宽敞。从细分市场而言,这个划分是有效的。所以民宿市场是可以活下去的。至于竞争,天下哪行没有竞争?只要仍处于灰色角落,竞争没有刺刀见血、狂打价格战就可以了。那么“民宿流”的真正瓶颈和缺陷在哪里呢?在于“心力”。民宿派要面对很多事,都不难,但是破,一堆破事。假设一个房子有三个房间,一个月30天,理论上最多有90批客人。实际算个对折,45批吧。这45批人的check in, check out,来之前会在网上问你一堆的问题,这房子好不好?来之中会打电话和你说找不着路,接飞机的人没赶上……这还仅仅是一个场子的例子。如果你有4个场子、8个场子呢?“民宿流”对心力消耗太大,想想就难免觉得犯。


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