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第二节 目标成本的编制

文章来源:admin 发布时间:2020-08-10

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在目标成本的实际编制过程中,由于受到企业经验沉淀程度、产品成熟度等客观因素的影响,不同企业编制目标成本的颗粒度和准确度差异较大。在项目开发的前期存在很多不确定因素,如早期房地产企业经常期望能够突破土地的经济技术指标,也会尝试各种产品组合方案以谋求最佳的项目收益,对于资金和进度的安排也存在实质性的难点。从成本角度来看,要在早期即建立起准确、合理的目标成本是有困难的。因此,行业的惯常做法是将整个成本编制分为匡算、估算、概算、预算、结算等阶段,同时明确每个阶段的编制重点、要求、粗细程度等,从而降低编制难度。其中,施工阶段的预算是企业签署成本责任书的依据。为了进行成本的约束,往往会在理论上提出管理要求,如结算不能超过预算、预算不能超过概算、概算不能超过估算等。从整个成本的演变过程看,伴随图纸设计的深入和完善,整个成本编制是一个由粗到细的过程。具体如图2-5所示。

图2-5 成本编制的5个阶段

采用这种传统的做法虽然解决了成本编制本身的难题,但也带来了经营的难题,因为房地产企业普遍存在三边工程,大部分企业的施工图出具得都相对较晚,而很多前期的工程费、设计费等都已经发生,如果等到施工图预算出来才进行目标成本的确认,对于企业来说是比较难接受的。在房地产行业中,众所周知的一句话是“当施工图纸出来时,就已经决定了90%的成本”。

从当前优秀房地产企业目标成本编制的实践来看,为了更好地进行成本的前置管理,现在已形成了一个比较可行的目标成本管理机制。它的第一个特征是,将原来的“匡估概预结”进行了名词修订,统一为管理名词“目标成本”,即不管哪个阶段,测算出来的成本,都定义为目标成本,如土地版目标成本、启动版目标成本、定位版目标成本、方案版目标成本、扩初版目标成本和施工图版目标成本等(具体如图2-6所示)。

图2-6 目标成本的多版本管控

第二个特征是,从原来的以自测算科目向上汇总形成为主,变成当前的以自上而下分解为主,强调总成本目标向各个科目分配、分解。主要的处理方式是将原来一体的成本科目在管理上划分为成本控制科目和成本核算(测算)科目,将成本管理与造价管理进行一定程度的分离。

第三个特征是,针对每一个版本目标成本的形成,给出明确规定,包括参与部门、编制的重点、成果指标等。在实践中,对于土地版、启动版的目标成本,各个企业的差异并不明显,但是定位、方案、扩初等3个阶段是企业目标成本形成的关键点,进行精细化成本管理的企业往往将这3个版本的成本测算与控制的要点锁死。企业目标成本管理的有效性在这3个版本上的表现最为明显。我们将在下文具体分析其目标成本编制的要点。为了便于阐述,我们将这3个版本称为目标成本的V1、V2、V3版。

一、成本科目是目标成本的载体

在传统的房地产企业中,常见的做法是将成本科目设置到6级甚至7级,尽可能地进行细化,然后给每一个科目一个金额,并用于对成本进行过程控制。但是在实践中,往往因为科目的精细化程度较高,很难在项目开始时就对每一个科目进行详细测算,特别是很多科目必须得到施工图的支撑才能完成金额的测算,如对于单元门与入户门,没有经过施工图的详细设置和采购的选型定版,造价部门根本不可能给出该科目的目标成本,但是如果等待施工图出来,该科目又会失去控制的意义。

所以在标杆企业的实践中,大家普遍认为,与其为了追求目标成本的精确而在时间上无限期拖延从而导致失去控制意义,还不如在前期保持一定准确的基础上,快速形成目标成本,以能够在前期进行有效的成本控制。因此,常见的做法是,将成本科目一分为二以应对不同的需求,其中控制科目是目标成本的主要落实单位,即在制定目标成本时,明确每一个控制科目究竟有多少钱。而核算(测算)科目则主要用于造价测算,根据明确的技术指标、设计参数、市场单价来进行详细测算。控制科目实际上是下级测算科目的金额汇总。这种科目分离方法是实现目标成本前置的有效方法和重要载体,具体如表2-2所示。

表2-2 控制科目与成本科目

二、概念设计阶段重策划,强调货值最大化

1.概念设计阶段目标成本V1版的策划

在概念设计阶段,目标成本的制定需要强调策划思想,其核心在于通过项目策划及产品策划,实现货值的最大化。在具体执行中,产品策划强调在设计工作开展之前,结合营销定位报告,形成多种产品组合方案,通过对各种类型产品的成本配置模块进行经济性测算和比选,找出盈利最大化的产品组合。同时形成对下一步设计工作的限额控制指标。具体流程如图2-7所示。在此流程中常见的难点是成本部门难以深入参与,难以形成产品组合方案决策所需的成本数据,甚至有些企业成本部门都不参与该环节的业务。

图2-7 概念设计阶段成本策划思想

2.概念设计阶段目标成本编制要点与依据

该阶段的目标成本编制如下:一般会在营销定位后10个工作日内,提供成本测算初稿,以供决策参考;项目定位通过后5个工作日内,编制完成概念设计阶段的目标成本(V1版)正式稿。

这个阶段的目标成本测算的关键点在于,对产品组合方案、路网布置方案、停车布置方案、场地标高方案等四大方案进行管控(具体如图2-8所示)。只要控制了这四大方案的相关指标,概念设计阶段的目标成本编制就基本不会有太大的偏差。在实际编制过程中,需要设计、工程、营销、物业和客服等部门共同参与。

图2-8 概念设计阶段目标成本编制要点

(1)重点控制对象

控制对象如表2-3中所列,关注的指标主要涉及交通、功能分区、景观分析等,以及对建筑物平面、户型结构、主要设备、停车方式及比率等的可行性及经济性进行预研究。

(2)编制依据

●项目地块红线内外情况、政府规划要点等信息

●客户品类、产品类型、面积指标、户型配比、预期售价等信息

●区域内同档次或相似产品的成本构成及价格水平

●已结算类似项目的含量及造价数据

●项目风格及主题、重大技术解决方案

●成本配置标准化规划体系

表2-3 概念设计阶段重点控制对象

(3)编制步骤

营销建议→根据产品组合盈利方案快速进行成本测算→项目定位→成本适配测算→设计指引→概念设计方案→目标成本(V1版)。

(4)用途

在设计工作开展之前,按项目总体经营要求和市场定位,给出一个相对宽松的成本控制区间,以便于营销形成设计指引,并对概念设计单位交底。

三、规划方案设计阶段重指标,限额设计是关键

1.规划方案设计阶段目标成本V2版的策划

规划方案设计阶段的目标成本编制,要强调对概念阶段所确定指标的承接,其中,做好限额设计是关键。在该阶段,成本策划应该事先下达上一阶段所形成的限额设计指标,并列入方案设计任务书,以便在方案设计的阶段性成果形成过程中,进行同步成本测算、评审与验收,而后依据最终完成的规划及建筑设计方案编报目标成本测算表,形成对下一步设计工作的限额指标分解与下达。

2.规划方案设计阶段目标成本编制要点与依据

该阶段的目标成本编制一般会在取得方案审查意见书后10天内完成。首先,由设计部明确技术指标和建造标准,然后在此基础上,成本部对概念设计V1版目标成本进行优化,形成方案设计阶段的目标成本。标杆企业往往将这个版本作为基准版目标成本,它也是执行版目标成本对比的基线。

从目标成本编制管控的要点来看,该阶段重点是要对建筑方案、安装方案、结构方案、精装修方案、地下室方案、景观方案、建筑节能方案等形成标准化的管控(如图2-9所示)。具体控制包括建筑物(体形、立面、平面、功能分区、节能方案)、结构形式、结构布置、建筑物装饰(交楼)标准、统一构造做法、地下室、景观的软硬景基本布局,以及供水、供电、消防、排水、智能化工程方案等。

图2-9 规划方案设计阶段目标成本编制要点

(1)编制依据

●项目定位阶段目标成本测算表

●现场地块地质条件及地基详勘报告等补充资料

●经政府审批的规划设计指标及规划设计方案

●政府现行的房地产相关收费标准

●财务部提供的行政费用、资本化利息及期间费用

●以往类似项目的造价指标和项目所在地的市场价格信息

(2)编制步骤

规划设计多方案初稿→不同方案间成本经济性测算分析与比选→规划设计方案→目标成本(V2版)→责任控制指标分解与下达。

依据此阶段目标成本(V2版)应形成“目标成本控制责任书”,利用单价指标、含量指标、百分比指标等可控方式进行合理拆分,由各部门负责人签字后下发给各责任部门去执行,并以此指导设计、招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使用与管理,以及对责任部门进行考核。

此阶段目标成本审批完成后5个工作日内,应录入成本管理软件,并在当月成本信息月报中反馈该项目动态成本。具体如图2-10所示。

图2-10 规划方案设计阶段目标成本编制步骤

(3)用途

分解出约束扩初及施工图阶段的目标成本控制指标,以指导设计、招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使用与管理。

四、扩大初步设计阶段重体验,客户价值要彰显

1.扩大初步设计阶段目标成本V3版的策划

扩初阶段的成本编制要强调客户体验、客户价值的彰显。在具体执行时,事先下达上一阶段所形成的限额设计指标及责任成本费用控制额度,列入扩初或施工图设计任务书中,并同步配合扩初阶段和施工图设计过程中主要材料设备选型及安装方式的成本测算、评审与达标验收,以平衡目标成本总额度在各成本模块间的二次分配,尽量在实现目标成本总量控制的前提下完成对目标成本的优化和修订,并进一步分解为合约规划来指导采招、合同及现场成本控制等实际业务。

2.扩大初步设计阶段目标成本编制要点

该阶段的目标成本编制如下:要在初步设计完成15个工作日内,完成目标成本的编制;由工程部提供现场的施工方案,由研发部提供扩初设计图,并进一步细化技术指标和产品建造标准,由造价采购部在方案版的基础上,完成扩初版目标成本编制(如图2-11所示)。更为重要的是,该阶段需要进行成本敏感性分析,并通过成本的二次不均衡分配,实现成本的最佳投放。

图2-11 初步设计阶段的部门协同

在这个过程中,应真正实现以客户价值为导向,明确客户价值排序与成本额度分配的优先次序之间的关系,以达到目标成本中营销、设计及成本的平衡与均好,实现成本和客户价值的最优对应关系。具体如图2-12所示。

图2-12 扩大初步设计阶段目标成本编制要点

(1)编制步骤

扩大初步设计多方案初稿→不同方案间成本经济性测算分析与比选→客户价值排序与成本额度优先分配之间关系决策清单→扩大初步设计定案→目标(修订)成本(V3版)→目标成本之合约规划额度分配(含签证、变更率上限指标)。

(2)用途

实施该阶段成本管理,应遵循已批准目标成本(即V2版)总额不突破原则,允许各成本模块间根据客户价值排序进行相应的内部调剂。

完成此阶段优化及修订后的目标成本,将作为最终控制项目实施全过程成本支出的依据,并据此形成合约规划分配额度值,以做到在合同审批及执行中,即时揭示合同实时造价与目标成本限值的对比控制关系,进行定期动态反馈。具体如图2-13所示。

图2-13 扩大初步设计阶段目标成本对合同管理的价值


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