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第一节 动态成本的概念

文章来源:admin 发布时间:2020-08-10

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一、动态成本的定义

动态成本是什么呢?目前房地产企业还没有统一的定义:有的认为是已经签约的合同金额总和,有的理解为已完工产值总和,有的理解为已经支付的款项总和。上述这些都属于投资进度的概念,非常重要,但不能代表动态成本,动态成本简单地说就是项目(或产品)的预计最终成本(如图6-1所示)。

图6-1 动态成本定义

具体而言,动态成本是指在项目启动后的任何一个时点,对项目最终结算成本的预测。由于目标成本形成后,受材料、设备、劳动力等市场价格变化,以及设计变更、经济签证、工程量变化等各种因素的影响,它会有一定的变化,这个变化就需要以动态成本反映出来,直到项目结算。目标成本、动态成本、结算成本的关系如图6-2所示。

图6-2 动态成本示意图

动态成本等于预计的最终成本,其内涵关键在于“动态”二字,因此,在常规的项目开发三大阶段——项目启动阶段、项目开发过程和项目结束阶段,动态成本表现出三种不同的计算方式,具体如图6-3所示。

图6-3 在项目开发三大阶段动态成本的不同表现

准确的动态成本,特别是产品动态单方是我们进行产品销售定价和项目结算时成本结转的重要依据。特别是对于房地产这种采用预售制度的行业来说,动态成本的准确性更为重要,因为卖房的时候产品还没有生产完,如果不能在过程中得到有效的动态成本作为依据,将给定价带来极大风险,直至威胁项目投资收益的兑现!

二、动态成本的计算公式

动态成本包含两部分内容:已发生和待发生。其中,已发生部分包括已发生合同和已确认变更;待发生部分包括已发生合同的预估变更和待发生的合约规划。由此,我们就得出了动态成本的公式:动态成本=已定合同+已定变更+待发生合约规划+已定合同的预估变更。具体如图6-4所示。

图6-4 动态成本计算公式

在上述公式中,对于已签合同的确认变更和预估变更要做好区分。它们在管理上的关注点有很大区别。两者的区别和内涵差异如下:已定变更指的是已签约的合同发生变更,而且这个变更的内容和涉及的成本(金额)已经得到了甲、乙双方认可,可以明确归入动态成本,这部分金额未来不太可能发生变化;预估变更包含三类内容,其中一个是供应商(施工方)已经向甲方提出变更内容及变更金额,但尚未得到甲方确认的部分。一个是供应商(施工方)尚未向甲方提出,但甲方根据市场情况预计要发生的合同金额增加。还有一个是预估需要进行的预算调整部分。具体而言,它们的区别如图6-5所示。

图6-5 确认变更与预估变更的区别

为更好地说明动态成本,我们不妨拿建筑工程科目的动态成本为例来进行具体阐述。

案例:建筑工程科目动态成本的算法

某项目建筑工程科目的目标成本为2000万元,首先要对该科目的这2000万元目标成本进行合约规划分解。具体分解到了9个合同,并且随着项目jj棋牌游戏平台展开,合约规划逐步被合同取代。为了让动态成本更加准确,在合同执行时需考虑如下4种情况:

(1)如果合同金额大于合约规划金额,则消耗科目(建筑工程)规划余量,如果合同金额小于合约规划金额,节省部分进入规划余量。

(2)如果项目开发周期比较长,市场行情变化后,需要审视已签订合同,判断其是否可能发生变更,如果有可能,就需要对该合同进行预估变更处理,做到反映合同潜在的变更。

(3)正式变更发生时,先考虑该合同是否已经准备了预估变更,如果有,则先耗用预估变更,不足部分耗用科目规划余量;如果没有,则直接消耗科目规划余量。

(4)待发生合约规划在其后续执行过程中,也需要根据项目可能发生的情况进行微调。

具体建筑工程目标成本的合约规划与合同执行如表6-1所示。

表6-1 某企业动态成本单元:万元

这样我们依据合同(合约)“先横向,后纵向”汇总,就得到了该科目的动态成本金额,从表6-1中我们不难得出,此时的动态成本为2065万元。


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